📰NEWSLETTER PLANET HOUSE📰 - CHE COS'E' LA DUE DILIGENCE E COME TROVA APPLICAZIONE NEL MERCATO IMMOBILIARE.

In considerazione dell’evoluzione continua del mercato immobiliare e di tutto quello che vi ruota intorno,  non parlare di due diligence, significherebbe concepire un metodo di fare agenzia ancora legato a vecchi retaggi, al mai compianto Sensale, che con la sua biciclettina attraversava le aree rurali del paese cercando di vendere appezzamenti di terreno tra i coloni interessati, rimandando poi ogni questione a tecnici, avvocati, notai, facendo lievitare i costi per il rogito notarile.

Anche quello, seppure improvvisato e senza alcuna qualificazione, era un lavoro a tutti gli effetti, ma proprio questa poca qualità professionale e dei notai molte volte distratti, hanno dato origine a compravendite viziate, tramandando delle problematiche da generazioni a generazioni.

Oggi, l’agente immobiliare, che accetta un incarico di vendita in esclusiva o non, s’impegna a fornire una consulenza che molte volte non riuscirà ad espletare con risultato positivo.

Il professionista immobiliare, non dovrebbe permettere che ciò accada, dovrebbe iniziare veramente a tutelare i clienti, sia i venditori che i proprietari.

Quindi ecco che la D.D. trova la sua imprescindibile importanza nell’attività dell’agente immobiliare.

Ma prima vediamo che cosa è la Due Diligence (D.D.)

La D.D. è un processo di indagine su un immobile di qualsiasi destinazione o uso, atta a rilevarne il possesso di alcune condizioni che possono o meno condizionare il valore del bene e la sua commerciabilità. Quindi si tratta di un’attività di grande interesse sia per il venditore che per il futuro acquirente.

Attenzione, molti forum o mail pubblicitarie, lasciano trapelare che la D.D. debba essere eseguita da un tecnico oppure da un avvocato, niente di più sbagliato. La D.D. è la relazione di un indagine, che chiunque può svolgere, eseguita esclusivamente per il reperimento di documentazioni comprovanti il possesso di alcuni requisiti necessari per la commerciabilità del bene. Quindi chi meglio dell’agente immobiliare, sa quali sono i documenti che il bene deve possedere affinché il bene possa essere messo in vendita senza poi doversi trovare a risolvere questioni che potrebbero risultare insormontabili.

Fatte le dovute premesse e visto il significato della parola DUE DILIGENCE, vediamo di seguito quali sono e cosa devono produrre le anzidette indagini:

• la prima cosa da fare, è l’indagine catastale, in modo da reperire tutta la storia catastale del bene e le sue eventuali trasformazioni;
• insieme all’indagine catastale, va eseguita un approfondita indagine ipotecaria, in modo da interrompere la stessa D.D., nel caso di problematiche irrisolvibili (ad esempio pignoramenti per somme elevatissime che non sono nella disponibilità del venditore);
• un indagine urbanistica, tale da determinare l’esistenza e di reperire  tutta la documentazione che attesti lo stato urbanistico del bene, eventuali licenze, concessioni, permessi a costruire, condoni, sanatorie, ecc.;
• il reperimento di tutta la documentazione, se esistente, attestante lo stato degli impianti presenti nel bene;
• il reperimento di titoli attestanti il diritto di proprietà e della continuità storica dello stesso;
• la verifica ed i reperimento di eventuali atti giudiziari con oggetto il bene o il proprietario;
• il reperimento di eventuale documentazione attestante l’efficienza energetica del bene.

Come si può notare con l’attività di D.D., l’agente si limita a ricercare e recuperare tutta la documentazione inerente il bene da porre in vendita, ma anche di leggerla e di verificare l’esistenza di tutti quegli aspetti che potessero inficiare la regolare commerciabilità del bene, informando il proprietario, appunto con una relazione, nella quale indicherà anche quali dovranno essere le figure professionali, eventualmente da interpellare, per un’eventuale regolarizzazione dell’immobile.

Naturalmente, quest’attività investigativa, comporta un impegno in termini di lavoro, tempo ed anche soldi, per eventuali diritti per l’estrazione di copie e certificazioni, quindi l’agente immobiliare, ancora prima di impegnarsi in attività che potrebbero risultare inutili, in caso di non conferimento dell’incarico o nel caso di impossibilità di risolvere eventuali problematiche che potrebbero palesarsi, dovrebbe chiaramente far capire al cliente venditore che tale ricerca tornerebbe solo ed esclusivamente al proprio vantaggio, e che potrà conservare la relazione di D.D. anche nel caso dovesse conferire l’incarico ad altre agenzie o decidere di vendere in proprio, il bene. Non bisogna, inoltre, dimenticarsi del fatto che il fascicolo di D.D., dovrà essere consegnato al Notaio, prima della stipula di qualsiasi atto (vendita, donazione,divisione, ecc) che riguardi il bene oggetto dell’indagine.

Nei prossimi articoli, vedremo in che modo si eseguono le indagini immobiliari, come la D.D. incide sul valore di mercato e come redigere una relazione di D.D..

 

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