📰NEWSLETTER PLANET HOUSE📰 - RIPARTIZIONE SPESE FACCIATA CONDOMINIALE: COME FUNZIONA

Le regole che disciplinano tale operazione, infatti, sono solo apparentemente chiare, in quanto nascondono appigli e cavilli che possono dare adito a diverse interpretazioni.

Accade quindi spesso che la giurisprudenza venga chiamata a confrontarsi con la questione della ripartizione delle spese per lavori eseguiti in condominio e che, per dirimerla, si giunga addirittura a “scomodare” la Corte di cassazione.

A tale proposito, tra le pronunce più recenti merita di essere segnalata l’ordinanza dei giudici di legittimità numero 20003/2020, con la quale la Corte si è occupata della problematica delle spese per la realizzazione di lavori di straordinaria manutenzione sulla facciata condominiale.

L’articolo 1117 del codice civile

Apparentemente la questione non dovrebbe comportare problemi, in quanto l’articolo 1117 del codice civile, al comma 1 numero 1), inserisce le facciate tra le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, che, per regola generale, appartengono a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari, anche se questi hanno diritto a un godimento periodico e purché non risulti il contrario dal titolo con il quale è stata acquistata la proprietà.

Tale norma, con riferimento alle spese, va letta in combinato disposto con l’articolo 1123 nel codice civile, in forza del quale gli esborsi necessari per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenuti dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno a meno che non vi sia una convenzione che stabilisca espressamente una regola diversa. Il che vuol dire che, per regola generale, le spese inerenti al rifacimento della facciata condominiale vanno sostenute da tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Le facciate interne

Il problema può tuttavia porsi (come in effetti si è posto nel caso di specie) in relazione a tutti quegli edifici che sono caratterizzati dalla presenza di cortili interni. In tal caso, alcuni condomini potrebbero tentare di far valere la non condominialità delle facciate in caso di mancato godimento del cortile medesimo, chiedendo, di conseguenza, di essere esonerati dalla partecipazione alle spese per il rifacimento delle stesse.

Tuttavia, come ricordato nell’ordinanza n. 20003/2020, la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri e pertanto rappresenta una struttura essenziale per l’esistenza dello stabile considerato in maniera unitaria; se il fabbricato è in condominio, quindi, tale facciata ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile. Di conseguenza tutti i proprietari devono sostenere le spese per la sua manutenzione in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, a prescindere dal fatto che la stessa si affacci su un cortile interno che alcuni condomini non utilizzano.

Anche i cortili sono beni comuni

Peraltro, la Corte di cassazione ha specificato anche che gli stessi cortili, da intendersi come le aree scoperte che sono comprese tra i corpi di fabbrica di uno o più edifici, se servono a dare luce agli ambienti circostanti e non sono destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, devono essere ricondotti tra i beni comuni condominiali e alle spese di manutenzione e riparazione degli stessi sono chiamati a partecipare tutti i condomini.